Impôts liés à une résidence secondaire en Espagne : informations essentielles

Posséder un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident déclenche plusieurs obligations fiscales, même si le logement reste inoccupé toute l’année. Les impôts liés à une résidence secondaire en Espagne se répartissent entre prélèvements locaux, impôt national sur le revenu imputé et, dans certains cas, taxe sur le patrimoine. Le poids de chaque ligne varie selon la commune, la valeur cadastrale et l’usage du bien. Voici ce que les données permettent de mesurer.

Tableau récapitulatif des impôts sur une résidence secondaire en Espagne

Avant de détailler chaque mécanisme, un aperçu synthétique aide à situer les montants et les échéances.

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Revenu imputé IRNR : l’impôt que beaucoup de propriétaires ignorent

Le mécanisme le plus déroutant pour un propriétaire français ou belge concerne l’IRNR appliqué aux biens non loués. L’administration fiscale espagnole considère qu’un logement inoccupé génère un revenu fictif, calculé sur la valeur cadastrale.

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Si la commune a révisé ses valeurs cadastrales au cours des dix dernières années, le revenu imputé correspond à 1,1 % de la valeur cadastrale. Dans le cas contraire, ce taux monte à 2 %. Le fisc espagnol applique ensuite le taux d’imposition de 19 % pour les résidents de l’Union européenne sur ce revenu fictif.

Le formulaire 210, qui sert à déclarer ce revenu, fait l’objet depuis janvier 2026 d’une obligation renforcée. Les propriétaires étrangers dont la valeur cadastrale dépasse un seuil régional doivent désormais soumettre des mises à jour trimestrielles, sous peine de pénalités automatiques. Cette évolution réglementaire alourdit la charge administrative pour les non-résidents.

Bien partiellement loué : calcul au prorata

Lorsqu’un propriétaire loue son bien une partie de l’année, deux régimes coexistent. Les jours de location donnent lieu à une imposition sur les revenus locatifs réels (les résidents UE peuvent déduire les charges directement liées). Les jours où le bien reste vacant sont soumis au revenu imputé, calculé au prorata.

Ce double calcul piège régulièrement les propriétaires qui louent leur appartement quelques semaines en été sans adapter leur déclaration.

Taxe foncière IBI : des écarts importants entre communes espagnoles

L’IBI fonctionne comme la taxe foncière française, mais son taux dépend entièrement de la municipalité. La fourchette officielle va de 0,4 % à 1,1 % de la valeur cadastrale, et les communes côtières prisées appliquent généralement les coefficients les plus élevés.

Depuis 2024, les municipalités des zones touristiques comme Alicante et la Costa del Sol ont augmenté leurs coefficients de manière notable pour financer les infrastructures liées au tourisme. Les résidences secondaires non louées sont les premières touchées par ces hausses, puisqu’aucun abattement ne s’applique aux non-résidents.

Autres taxes locales à anticiper

• La taxe sur les ordures ménagères (basura), facturée annuellement par la mairie, varie de quelques dizaines à plusieurs centaines d’euros selon la commune et la taille du logement
• La plusvalía municipal, due lors de la revente, taxe la plus-value du terrain sur la base de la valeur cadastrale du sol, et son montant est souvent négociable entre acheteur et vendeur
• La retenue de 3 % sur le prix de vente, prélevée par l’acheteur au profit du fisc espagnol lorsque le vendeur est non-résident, constitue un acompte sur l’impôt de plus-value

Espagne ou Portugal : où la fiscalité pèse-t-elle moins sur l’immobilier secondaire ?

Selon l’étude comparative PwC « Fiscalité immobilière ibérique 2026 », le Portugal applique un régime IMI réduit de 15 à 30 % pour les propriétés secondaires inoccupées. Le pays propose aussi des crédits d’impôt croisés plus généreux via les conventions fiscales européennes.

En Espagne, aucun mécanisme équivalent n’allège la charge pour les biens vacants. Le revenu imputé s’applique dès le premier jour d’inoccupation, et la fiscalité régionalisée empêche toute optimisation uniforme. En revanche, les prix d’achat immobilier espagnols restent souvent plus accessibles que leurs équivalents portugais dans les zones côtières comparables, ce qui peut compenser partiellement l’écart fiscal sur la durée de détention.

Pour un propriétaire français qui hésite entre les deux pays, le différentiel fiscal annuel mérite un chiffrage précis tenant compte de la commune visée, du niveau de valeur cadastrale et du projet de location éventuel.

Impôt sur la fortune et transmission : deux lignes à ne pas sous-estimer

L’Espagne a instauré un impôt temporaire sur les grandes fortunes qui touche les patrimoines dépassant trois millions d’euros. Ce seuil s’apprécie sur l’ensemble des actifs situés en Espagne, y compris l’immobilier. La fiscalité espagnole étant régionalisée, certaines communautés autonomes appliquent des abattements spécifiques, d’autres non.

Sur le volet succession, l’Espagne n’a conclu aucune convention fiscale en matière de donation. La donation d’un bien immobilier espagnol sera donc soumise à la fiscalité espagnole, avec un calcul qui dépend du lien de parenté, de l’âge de l’héritier et du niveau de fortune avant succession. Cette absence de convention crée un risque de double imposition que seul un conseil fiscal spécialisé peut quantifier au cas par cas.

Le coût global d’une résidence secondaire en Espagne ne se résume pas au prix d’achat. Entre l’IBI en hausse dans les zones côtières, l’IRNR sur un revenu que le bien ne génère pas et les contraintes déclaratives renforcées depuis 2026, chaque propriétaire non-résident a intérêt à budgéter ces postes dès la phase de recherche. Le formulaire 210 et ses nouvelles échéances trimestrielles constituent la première urgence administrative à maîtriser.